Passo a passo: investindo em imóvel nos EUA

Se você deseja aplicar seu dinheiro em um imóvel nos Estados Unidos, saiba que esta é uma operação legal e bem mais simples do que você possa imaginar. É preciso apenas seguir os passos que são determinados pelas leis vigentes.

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Qualquer pessoa pode iniciar o processo de busca e aquisição por um imóvel nos Estados Unidos e investir seu dinheiro no país. Não é necessário ter o Green Card e você só precisará estar presente fisicamente lá no final da aquisição. Por isso, antes de iniciar o processo, lembre-se de estar com seu visto de turismo em dia.

Uma vez encontrado o imóvel que mais se adequa ao seu perfil investidor, é possível negociá-lo fazendo uma oferta de opção de compra para o proprietário. (Você precisará de um corretor local para isto e a MiCASA Luxury Homes pode auxiliar você neste processo).

Como investidor, você pode fazer isso sem precisar ir aos Estados Unidos ou ter uma conta bancária lá. Mas uma vez que o negócio esteja feito, ou seja, com um contrato de compra e venda assinado, você terá que dar andamento ao processo com o envio de recursos, ou parte dele + a obtenção de financiamento. Neste momento, sim, você terá que abrir uma conta bancária em uma instituição americana, ou ainda, se quiser, criar estrutura societária (abertura de empresa) para realização dos investimentos.

"Muitas vezes o contrato de compra e venda é condicionado à obtenção do financiamento. Isso significa que, caso o comprador não consiga o financiamento bancário, o sinal pago ao vendedor é devolvido. Existe um tipo de conta – escrow account – em que o comprador deposita o sinal e o Banco só libera ao vendedor após a conclusão do processo, garantindo extrema segurança para ambas as partes", diz Luiz Santos, da One Sotheby's International Realty, parceira da MiCASA Luxury Homes para o Sul da Flórida.

ABERTURA DE CONTA BANCÁRIA NOS EUA

Toda pessoa física pode ter conta bancária nos EUA, sem nem precisar ir até lá. Normalmente, os bancos americanos exigirão endereço nos EUA e SSN (Social Security Number – documento semelhante ao CPF no Brasil).

Como muitos brasileiros não possuem esses documentos, nem endereço nos EUA, bancos como o Citibank e Banco do Brasil Americas, que possuem agências em ambos os países, permitem que brasileiros não residentes nos EUA abram suas contas assim mesmo. Informe-se com os gerentes dessas instituições sobre abertura de contas nos Estados Unidos. O processo é muito simples e o envio de recursos pode ser feito facilmente.

ABERTURA DE EMPRESA

É extremamente recomendado que você converse com um advogado e um contador especialistas em negócios imobiliários americanos para estruturar o melhor arranjo societário para a aquisição de imóveis nos EUA. Os tipos de empresas mais comuns são LLC (equivalente a uma Ltda) e Corporation (equivalente a uma S.A.), e cada caso tem suas vantagens e desvantagens. Esses profissionais irão avaliar informações como:

• Tamanho da transação

• Sua previsão de gastos com viagens para visitar o imóvel

• Como seus recursos estão declarados aqui no Brasil

• Qual a expectativa de adquirir outros imóveis

• Se você terá mais sócios no negócio

• Se pretende manter o imóvel no longo prazo ou vender em poucos anos

"Estas informações ajudarão na decisão de se abrir um empresa, ou simplesmente comprar como pessoa física - economizando em impostos", observa Luiz Santos.

Segundo o executivo, abrir uma empresa nos EUA é muito fácil e rápido. Escritórios de advocacia realizam a abertura de empresas por aproximadamente US$ 1.500 e em menos de uma semana.

"Investir através de empresas é uma ótima alternativa, pois através delas os negócios podem ser feitos em sociedades (empresas são abertas com 2, 3, 4 ou 5 diretores responsáveis). Há também outro fator importante que é ter uma empresa para cada imóvel investido. Assim, se houver por exemplo algum problema com um inquilino futuro em um imóvel, um provável processo não contaminará nenhuma outra empresa/imóvel", orienta o parceiro de Negócios da MiCASA nos EUA.

Outro ponto importante orientado por Luiz Santos é comentar sobre empresas Offshore. Sugere-se uma estrutura “mais firme” como essa, principalmente quando o montante investido é muito alto. Esta estrutura é composta pela abertura de uma empresa Offshore (fora dos EUA, como nas Ilhas Cayman), que será proprietária da LLC (empresa nos EUA) que por sua vez será proprietária do imóvel. Isso se dá pois há uma taxação no caso de “causa mortis” nos EUA, que é muito representativa e pode chegar a 40%.

IMPOSTO DE RENDA

Nos Estados Unidos existe o que é chamado de taxação progressiva, que pode variar de acordo com o negócio, entre 15% e 35%. O interessante é que para fins de taxação, despesas podem ser dedutíveis do imposto de renda americano. Sendo assim, brasileiros que possuam investimentos imobiliários poderão (desde que devidamente estruturados juridicamente), deduzir despesas de viagens, custos gerais do imóvel e outros gastos que venham a ter.

Lucro sobre Ganho de Capital Americano: A taxação do ganho de capital existe, é onerosa e pode variar de cidade a cidade. Mas há algo interessante que se pode fazer de acordo com a Lei 1031 Exchange (apelidada de like-kind exchange).

"Funciona assim", explica Luiz Santos. "Supondo que você realize a venda de um imóvel com lucro. O governo americano permite que, ao invés de utilizar parte do lucro para pagar os impostos devidos, o investidor faça um novo investimento similar utilizando aqueles recursos".

Como não há um limite de vezes em que se pode diferir impostos de ganho de capital é muito comum que investidores nunca paguem este imposto, realizando sempre um novo investimento que poderá lhes gerar mais rendimento.

O objetivo claro do governo americano é estimular mais negócios e manter o dinheiro girando a economia do país.

Imposto de Renda Brasileiro: Segundo a Receita Federal, os rendimentos de aluguéis recebidos de fontes situadas no exterior por residente no Brasil -transferidos ou não para o País - estão sujeitos à tributação sob a forma de recolhimento mensal obrigatório (carnê-leão), no mês do recebimento, e na Declaração de Ajuste Anual. O mesmo vale para o ganho de capital no caso de lucro entre os valores de compra e venda. Ganhos e perdas com a variação cambial também entram na conta.

A única forma de não sofrer a bi-tributação pelos Fiscos brasileiro e americano é declarar-se como “não residente”. (veja mais detalhes no site da Receita Federal)

Quanto à Declaração de Imposto de Renda, o investidor deverá declarar os recursos enviados ao exterior “a custo”. Tais valores devem ser enviados via Banco Central, desde que se tenha lastro (ativos declarados) no montante do valor enviado.

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